Programme Local de l’Habitat du Val de Drôme : PLH

Février 2011

Le Programme Local de l ‘habitat du Val de Drôme, premier approuvé dans le département le 16 décembre 2010, guide la politique de la CCVD dans ce domaine

Au total les différents PLH proposés pour la vallée de la Drôme se veulent cohérents dans un projet de territoire qui met en avant les préoccupations de développement durable et celle de mixité sociale; l’accueil de nouveaux ménages et la réponse à des besoins «endogènes » ; la maîtrise de l’urbanisation et une diversification de l’offre en logement en direction des ménages modestes

Le PLH s’imposera aux Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) communaux.

 

Le PLH a été instruit suite à un travail de « photographie » du territoire établie par le cabinet « sémaphore 

 La Communauté de Communes du Val de Drôme, CCVD, est la communauté la plus importante avec 29204 habitants (67% du total de la vallée) ; 4 secteurs y ont été identifiés

- le secteur Confluence, en bordure de la vallée du Rhône (15532 habitants soit 67 % de la population de la vallée)

- Le secteur de la Basse Vallée de la Drôme, secteur intermédiaire entre la vallée du Rhône et la ville de Crest où se situent Allex, Grâne, Eurre, Montoison (9194 habitants)

- En s’éloignant de la vallée de la Drôme, on trouve deux secteurs ruraux marqués par la présence de la montagne: au nord, le secteur de la Vallée de la Gervanne (1402 habitants), et au sud le secteur de la Vallée du Roubion (3077 habitants).

 

Cette communauté de communes est récente ; elle a été crée en 2002 en remplacement du district du Val de Drôme (lui-même succédant au syndicat créé en 1976). Elle comprend :

36 communes et plus de 29 000 habitants, 70 000 ha, la densité est de : 41 hab. / km 

 Le territoire est dans l’ensemble bien desservi par les axes routiers et autoroutiers, mais l’offre en transport collectif reste limitée

L’essentiel des déplacements s’effectuent donc en voiture individuelle, et notamment les domicile-travail, au sein du territoire, mais aussi vers l’extérieur.

 

51,2 % des salariés résidants travaillent à l’extérieur du territoire. Les principaux flux d’actifs se font à destination du bassin Valentinois. Sur le secteur, les emplois se localisent préférentiellement aux abords de la vallée du Rhône, et le long de la Drôme, de Livron à Crest ; Les deux principaux pôles d’emplois sont donc les villes de Loriol et Livron qui regroupent plus d’1/3 de l’emploi du territoire d’étude. Pour sa part, Crest rassemble 27% de l’emploi total.

Il faut également noter la présence de pôles d’emplois secondaires répartis au sein du territoire tels que Aouste-sur-Sye (800 emplois environ), Allex (600), Grane (500), Montoison (320) et Eure (200) dans la basse vallée de la Drôme, Saillans (250 emplois environ) et Bourdeaux (+ de 200) dans la Vallée du Roubion. On note également la présence de l’entreprise Sanoflore (rachetée récemment par L'Oréal) à Gigors

Avec une augmentation de + 15 % entre 1999 et 2006, le nombre d’emplois salariés privés progresse plus vite que la moyenne départementale (+ 10%).

 

L’agriculture représente environ 1/3 de la surface du territoire. La zone de la Confluence se caractérise par une agriculture intensive essentiellement composée d’arboriculture et de productions céréalières alors que dans la Basse Vallée de la Drôme et le Crestois, ce sont surtout du maraîchage, des cultures oléagineuses et céréalières et l’aviculture.

La Vallée de la Drôme en partenariat avec le Pays Diois est engagée dans la mise en œuvre d’un pôle d’excellence rural (PER). Le renforcement de l’attractivité du territoire passe par la promotion d’une image de qualité. Pour cela, le projet de PER s’appuie sur le concept de BIOVALLEE qui vise notamment à faire du territoire de la Vallée de la Drôme et du Diois le leader de l’Agriculture Biologique en France.

 

Ce territoire est en croissance démographique 

Le territoire a gagné des familles de 40 – 50 ans avec enfants, en particulier dans les secteurs de la Basse Vallée de la Drôme et de la Confluence.

En revanche, la tranche d’âge des 20 – 40 ans reste sous-représentée indiquant des départs pour les études et le premier emploi

Mais un phénomène de vieillissement de la population est inéluctable, ce sont entre 1500 et 2000 habitants de plus de 64 ans que va gagner le territoire d’ici 2015. Et même si aujourd’hui l’âge de la dépendance recule, et que les personnes âgées sont de plus en plus valides dans leur logement, des réponses pour le maintien à domicile, tant au niveau du logement que des services offerts, doivent être apportées.

 

Les familles (ménages de plus de 3 personnes), par rapport aux couples ou aux personnes seules, sont plus présentes au sein de la Communauté de Communes du Val de Drome et particulièrement dans la Basse Vallée de la Drôme, le Crestois et la Confluence

 

On constate la coexistence de populations très diverses sur le territoire :

- Des ménages modestes, vivants dans les centres villes, mais aussi dans les secteurs ruraux (le revenu des agriculteurs est souvent faible).

- Un grand nombre de familles, de classe moyenne, gagnant entre 2 000 et 2 500 €/nets par mois, notamment dans les secteurs de la Confluence et de la Basse Vallée de la Drôme.

- et des populations plus aisées, en général âgées de 50 – 60 ans, dont quelques jeunes retraités avec un pouvoir d’achat relativement élevés, dispersées au sein du territoire

 

Les caractéristiques du parc immobilier actuel

On compte dans la Basse vallée de la Drôme 3 924 logements dont 88 % sont des résidences principales  et seulement 7% des résidences secondaires ; 4% des logements sont vacants.

Les zones de montagnes, Gervanne ou Roubion, pays de Saillans, comptent plus de 30% de résidences secondaires.

Il existe une part importante de logements très anciens mais la part la plus importante correspond à des logements construits après 1975. Le parc social est quant à lui relativement récent sur le territoire. Le logement individuel est la forme d’habitat dominante sur le secteur. En général, l’habitat est dense, y compris en individuel, dans les villages et très diffus en dehors des bourgs (habitat dispersé). Les lotissements se sont développés en périphérie des villes et villages, marquant les paysages notamment dans la moitié Ouest du territoire. Les propriétaires occupants représentent en moyenne plus de 2/3 des foyers. L’insuffisance du parc locatif limite le parcours résidentiel des jeunes ménages

Le territoire compte 8% de résidences privées potentiellement indignes, soit presque 1400 logements. La lutte contre l’insalubrité est insérée dans les OPAH (Opération programmée d’amélioration de l’habitat). Le PIG (Programme d’Intérêt Général) Plan de Cohésion Sociale, établi pour la période 2005/2009, a pour objectif le développement d’une offre de logements à loyer modéré par la réhabilitation de logements privés (logements conventionnés).

 

Un objectif est d’améliorer la performance énergétique des logements existants.

Le territoire compte 8 000 résidences principales antérieures à 1975. Ces logements sont particulièrement consommateurs d’énergie. Les dispositifs mis en place sont avant tout incitatifs et prennent la forme d’aides financières et de prestations de conseil aux particuliers

Le département de la Drôme a signé avec les professionnels de l’habitat la Charte de l’Habitat Durable Drômois, qui vise à concevoir en amont des aménagements respectueux de l’environnement.

Le taux de logements neufs pour 1 000 hab est 8,86, il est assez homogène sur tout le territoire. La construction neuve correspond pour les 2/3 à des maisons individuelles, construites par des particuliers, soit dans des lotissements soit sur des parcelles en diffus.

Depuis la Loi SRU, la densification des espaces urbains est au cœur des politiques d’aménagement. En effet, selon les principes de développement durable, il faut tendre vers une meilleure gestion de la ressource foncière et des formes urbaines moins consommatrices d’espaces.

Le marché de la revente :

D’après la source des notaires (source PERVAL), les prix ont augmenté de près de 100 % (soit un doublement) entre 2001 et 2006. Mais selon les professionnels de l’immobilier, les prix semblent avoir atteint leur maximum et la tendance actuelle serait à la stabilité. Le marché se ralentit, les acquéreurs prennent leur temps et négocient de plus en plus.

L’accession à la propriété par la construction de maisons individuelles est de plus en plus difficile car le foncier est rare et cher, le prix moyen d’un terrain à bâtir se situe aujourd’hui aux alentours de 80 à 100 000 €.

Le marché locatif du secteur de la Basse Vallée de la Drôme-Crestois est tendu, à Allex, les niveaux de loyers des logements collectifs anciens atteignent 7,8 € HC/m² ; à Eurre, une villa T4 de type lotissement se loue 750 € HC/mois, une villa T5 en diffus se loue 800 € HC par mois.

Des ménages travaillant à Valence et ayant des revenus conséquents (« la petite bourgeoisie de Valence ») recherchent des biens en individuels en priorité dans les communes d’ALLEX, d’AMBONIL et de MONTOISON.

La gamme de l’offre se compose de nombreuses villas de lotissement et des villas en diffus (120 m2 et env. 1 500 m2 de terrain) et de quelques vieilles bâtisses en pierre, sur de vastes terrains (5 000m²).

Les maisons en lotissement se vendent entre 180 et 200 000 €, les villas en diffus entre 280 et 300 000 € et les maisons de caractère en pierre plus de 400 000 €. A Allex, Ambonil, Montoison et Grâne, les biens les plus « hauts de gamme » peuvent atteindre 800 000€

 

Les parcours résidentiels risquent d’être profondément modifiés par l’augmentation du budget voiture pour les ménages. En effet, pour une voiture, il faut compter un budget mensuel de 450 € (pour 10 000 km/an), dont env. 70 €/ an pour le carburant. Ce budget est multiplié par deux si les deux parents travaillent ; il risque de diminuer la recherche immobilière éloignée du lieu de travail.

Sur le territoire il y a moins de 5% de logements publics sociaux ; lesquels sont concentrés dans les villes.

Le territoire apparaît sous-équipé en matière d’offre d’hébergement pour les personnes défavorisées, jeunes et personnes nécessitant une solution d’hébergement temporaire. Allex est bien placé pour ce type de logements avec 30 places à Regain

Quant au logement des personnes âgées, depuis 2000, le Conseil Général soutient des opérations Coeur de village / Coeur de quartiers :ce sont des opérations, en neuf ou en ancien, de logements locatifs adaptés pour les personnes âgées et personnes handicapés, situées à proximité des commerces et des services

Le maintien à domicile est privilégié: Aujourd'hui, la grande majorité des personnes âgées, même dépendantes ou semi-dépendantes, restent à domicile, l’accueil en établissements se faisant tardivement : 85 ans en moyenne