LE PLU (PLAN LOCAL D’URBANISME) EN 3 EPISODES

février 2011

1° épisode : Ce qui est nouveau par rapport à l’ancien POS

Plus ambitieux que le POS, le PLU est un document qui exprime un véritable projet de Ville. Il définit le projet global d'aménagement de la commune dans un souci de développement durable: renouvellement urbain, habitat et mixité sociale, diversité des fonctions urbaines, transports et déplacements, assainissement et gestion des eaux pluviales.

Les mairies continuent bien sûr à pouvoir organiser l'espace avec le zonage (zones constructibles, agricoles, forestière…) l'alignement (les maisons doivent-elles être construites en bordure de voie ou non), l'emprise au sol (la surface occupée par les planchers de quelque nature qu'ils soient y compris, garage, dépendances, abri, et enfin la hauteur des constructions (à la gouttière et au faîtage). Autre prescription possible: protéger ses éléments de paysage (haies, espaces verts, arbres...).

Il est souligné que les haies, bosquets, arbres isolés ayant un intérêt paysager ou écologique peuvent être protégés par le biais des PLU, par le classement en espaces boisés à protéger

Un élément précisé : la prévention de l'urbanisation linéaire le long des voies existantes

Un projet plus démocratique.

En contrepartie des facilités de procédure, la démocratisation de l'élaboration du PLU est renforcée : le projet doit faire l'objet d'un débat en conseil municipal et la concertation est élargie dans sa durée.
La concertation permet d'informer et d'associer les habitants en amont des décisions qui concernent leur cadre de vie, de mieux définir les objectifs d'aménagement au travers d'une démarche globale appuyée sur un large débat public.

Il s'agit d'informer le public et de lui permettre de réagir dès le stade des études préalables, avant que l'essentiel des décisions soit pris de façon irréversible.

Les modalités de concertation sont librement définies par le conseil municipal, la concertation devant se dérouler pendant toute la durée de l'élaboration ou de l'étude de la révision du PLU.

Le « Grenelle 2 » contient les principales dispositions suivantes :

 

- renforcement de l’intercommunalité en faveur d’un urbanisme global: en renversant l’ordre d’affichage par rapport aux dispositions actuelles du code de l’urbanisme, l’accent est mis sur le PLU intercommunal

- priorité à la gestion économe de l’espace et à la densification: prévoir une densité minimale de construction dans les secteurs situés à proximité des transports collectifs existants ou programmés.

- les PLU devront prendre en compte les futurs « schémas de cohérence écologique » et « plans territoriaux pour le climat » (lutte contre le réchauffement climatique, réduction des émissions de gaz à effet de serre, règles de performances énergétiques et environnementales

 

2° épisode :

Les documents du Plan local d'urbanisme

1- Le rapport de présentation

Il présente un diagnostic, les perspectives d'évolution démographique, économique et sociale, et les évolutions pressenties pour l'habitat, l'emploi, les équipements publics, les services et les moyens de transports.
Il expose l'état initial de l'environnement, des paysages et analyse les incidences des options du P.L.U. sur leur évolution puis présente les mesures prises pour leur préservation et leur mise en valeur.
Enfin, il détermine les perspectives d'évolution des parties urbanisées en présentant un phasage de l'ouverture à l'urbanisation et en prenant en compte les objectifs de diversité de l'habitat.

 

2 - un Projet d’Aménagement et de Développement Durable

(P.A.D.D. : projet des élus en matière d'aménagement et d'urbanisme.)

C'est le "Projet d'Aménagement et de Développement Durable".

Différents domaines sont abordés :
Les mesures de nature à préserver les centres-villes et les centres de quartiers, les développer
Les actions et opérations relatives à la réhabilitation de secteurs. Le traitement des rues, sentiers piétonniers et pistes cyclables; Les actions de nature à assurer la sauvegarde de la diversité commerciale des quartiers; Les conditions d'aménagement des entrées de ville; Les mesures de nature à assurer la préservation des paysages.

3 - Le règlement

Zonage

C'est le "plan" du P.L.U., il présente les différents types de quartiers de la commune comme :
1 - les zones urbaines (U), toutes équipées déjà urbanisées, ou en cours d'équipement de réseaux collectifs d'assainissement suffisants pour accueillir les constructions nouvelles;
2 - les zones d'urbanisation future (AU) pour l'habitat ou l'activité (AUE), qui sont les zones à caractère naturel destinées à accueillir les futurs habitants ou de nouvelles entreprises 3 - les zones de loisirs (AUL), réservées aux sports, et aux activités culturelles ;
4 - les zones agricoles (A), réservées à cette activité et au logement des seuls agriculteurs et éventuellement à des installations de service public ou d'intérêt général au contour flou.
5 - les zones de protection de la nature (N), qui doivent être également préservées pour leurs paysages ; toutefois, un transfert de COS est possible entre propriétaires et un règlement peut autoriser dans un sous-secteur (l'équivalent de l'ancien Nb) les constructions qui s'intègrent à l'environnement et ne nuisent pas à la protection des sites.
6 - les Espaces Boisés Classés, qui interdisent le défrichement des plus beaux boisements de la commune ;
7 - certains éléments de patrimoine bâti ou des jardins intéressants.

Règles

C'est le véritable interprète du zonage du P.L.U., il permet de connaître précisément les conditions de construction ou d'aménagement dans chacune des zones de la commune. C'est notamment lui qui détermine les surfaces constructibles maximales ou les hauteurs limitées. On y trouve :
1 - les catégories de constructions autorisées par zone (habitat, industrie, commerce, etc...) ;
2 - les reculs et prospects à respecter notamment par rapport aux voies publiques ;
3 - les obligations d'aménagement des accès routiers, de branchement aux réseaux d'eau, d'assainissement ;
4 - l'emprise au sol maximale des constructions, notamment dans les zones d'activités ;
5 - la hauteur maximale des bâtiments ;
6 - les conditions de traitement des façades ou des ouvertures des bâtiments ;
7 - les obligations en ce qui concerne le stationnement des véhicules ;
8 - des prescriptions pour le traitement des espaces verts, des arbres existants ou des jardins ;
9 - ainsi que le "C.O.S." maximal autorisé, c'est à dire la surface constructible calculée sur chaque parcelle.

4 - Annexes

Emplacements réservés

Il s'agit simplement de l'ensemble des opérations "déclarées d'utilité publique" par la commune, on les retrouve sur le plan de zonage, et cette liste contient :
les zones de préemption, les zones d'aménagement concerté, les routes et carrefour à créer ou à élargir ; les équipements scolaires, sanitaires, hospitaliers, culturels, etc... ; les parcs ou espaces verts que la commune désire réaliser dans le futur, ...
Cette liste précise aussi les organismes publics bénéficiaires, c'est à dire l'Etat, la Région, le Département ou la commune.

Servitudes d'utilité publique

Cette partie du dossier contient des pièces fournies par le Préfet à savoir des plans et une liste qui permet de connaître les "servitudes" de certaines parcelles. ( des zones inondables ; zones de bruit de l'aérodrome ; passages des oléoducs, lignes électriques ou câbles téléphoniques,...).

Une annexe fait le bilan des ressources en eau potable de la commune, ainsi que des dispositifs d'assainissement des eaux usées. Trois plans permettent de visualiser les réseaux d'eau potable, des eaux usées, et du pluvial.

 

3° épisode

La procédure d'élaboration d'un Plan local d'urbanisme

Tout démarre de la volonté du Maire et de son conseil municipal de modifier l'urbanisation de sa commune.

La prescription :

La prescription est le fait de décider l'élaboration d'un PLU. La décision est arrêtée par délibération du conseil municipal. Les habitants en ont connaissance.

Une fois le plan prescrit, il est possible pour l'autorité administrative, si elle le juge nécessaire, de surseoir à statuer sur les diverses autorisations demandées comme la délivrance d'un permis de construire, par exemple.

L'instruction :

La conception et l'élaboration du plan sont en principe placées sous l'autorité du maire, qui peut toutefois les confier à la communauté de communes

Pendant cette période, le maire entend les organismes et personnes associées à l'élaboration ou celles qui désirent y participer.

Les services de l'Etat peuvent être associés à l'élaboration. Cette collaboration facultative peut être à l'initiative du maire ou du préfet. Ce dernier veille au respect des règles d'urbanisme et porte à la connaissance des communes les informations nécessaire à l'exercice de leurs compétences.

Sont obligatoirement associés à l'élaboration des documents :
- les régions et départements,
- les organismes de parcs naturels et régionaux,
- les organisations de transports urbains.
Leur avis est joint au dossier soumis à l'enquête publique.

Sont consultés à leur demande :
- les présidents du conseil général, régional, et de la communauté de communes,
- les maires des communes voisines et des États limitrophes,
- toutes les organisations compétentes en matière d'aménagement d'urbanisme d'environnement.

L'adoption :

Lorsque l'instruction est terminée, le conseil municipal (ou l'organe délibérant de la communauté de communes) arrête le projet qui est communiqué pour avis aux organismes et personnes qui ont été associés à son élaboration. Ils ont 3 mois pour se manifester (leur silence vaut avis favorable).

Dans l'hypothèse de conflits éventuels lors de l'élaboration des documents d'urbanisme, la commission de conciliation peut être saisie. Elle a 2 mois pour rendre des propositions.

L'enquête publique :

Le projet de PLU est soumis à enquête publique par le maire. Toutefois, il ne rend pas le plan public avant de le soumettre à cette enquête. Elle permet aux personnes publiques de faire connaître leurs réactions.

L'approbation :

Le PLU, éventuellement modifié, est approuvé par délibération du conseil municipal.
Il est tenu à la disposition du public. C'est à la suite de cette formalité que le plan est exécutoire, c'est à dire qu'il est opposable à tous, administration comme habitants.

L'annulation

Comme tout acte administratif, le PLU est un acte susceptible d'être attaqué en justice. Le juge administratif peut prononcer son annulation pour vice de forme (procédure) ou vice de fond. Dans cette hypothèse, le document d'urbanisme immédiatement antérieur redevient applicable.

Le coût

Il varie selon le nombre d'habitants et est estimé en moyenne à 37.000 € pour une commune de 5 000 habitants. (On peut avancer un coût moyen de 750 000€ pour les SCOT d’une agglomération comprenant de 80 à 100 communes pour 150 000 habitants. La moyenne générale par habitant se situe autour de 5,50 €).

Les délais de la procédure

- Délibération du Conseil municipal ou de la communauté de communes prescrivant l’élaboration du PLU et fixant les modalités de la concertation. Délai moyen : 3 à 9 mois.

- Phase d’étude (diagnostic, état initial de l’environnement). Délai moyen : 6 à 18 mois selon le contexte et la taille de la commune.

- Organisation d’un débat au sein du Conseil municipal sur le projet d’aménagement et de développement durable.

- Délibérations du Conseil municipal arrêtant le projet de PLU et tirant le bilan de la concertation. Délai moyen étapes 3 et 4 : 6 à 9 mois.

– Consultations et recueil des avis. Délai moyen : 6 à 9 mois.

- Arrêté du maire (ou du président de la communauté de communes compétent) soumettant à enquête publique le projet de PLU.

- Délibération du Conseil municipal approuvant le PLU après modifications éventuelles. Délai moyen étapes 6 et 7 : 6 à 9 mois.

Durée moyenne d’élaboration d’un PLU : de 27 à 54 mois.
Minimum : 15 à 18 mois.

 

Procédures de révision et de modification 

 

Le PLU peut faire l’objet de trois types de procédures selon l’importance des modifications envisagées :

- la procédure de révision (identique à celle de l’élaboration) qui est obligatoire dès lors que le projet porte atteinte à l’économie générale du PADD, touche des secteurs sensibles (espace boisé classé, zone agricole, naturelle et forestière, protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels) ou comporte de graves risques de nuisances.

- la procédure de révision simplifiée (examen conjoint des personnes publiques associées, enquête publique et délibération d’approbation) réservée à certaines hypothèses : construction ou opération d’intérêt général, projet d’extension de zones constructibles ne portant pas atteinte à l’économie générale du PADD et ne comportant pas de graves risques de nuisances...

- la procédure de modification (durée de 4 à 6mois) dans les autres cas qui suppose une enquête publique et une délibération d’approbation du conseil municipal (modifications mineures du périmètre ou du règlement). Le projet de modification est notifié, avant l’ouverture de l’enquête publique, au préfet, au président du conseil régional et à celui du conseil général ainsi qu’aux autres personnes publiques associées.

 

M. Manchon